VertragsrechtDer Praxismietvertrag – So erhalten Sie langfristig Sicherheit in Ihrer Praxisimmobilie

Für jeden niedergelassenen Radiologen ist die langfristige Sicherheit bezüglich seiner Praxisräume unverzichtbar. Schon der Vertragsarztsitz kann nicht ohne vorherige Genehmigung verlegt werden. Der Umzug der Geräte ist zudem mit erheblichem Aufwand verbunden. Gleichzeitig sind die Räume zumeist angemietet, eine eigene Praxisimmobilie dürfen die wenigsten ihr Eigentum nennen. Umso wichtiger ist es, mit einem gut konzipierten und ausgearbeiteten Mietvertrag die nötige langfristige Sicherheit zu schaffen. Hier erfahren Sie, welche wichtigen Säulen praktisch immer zu berücksichtigen sind.

Laufzeit des Mietvertrags

An oberster Stelle in puncto Sicherheit ist die Vereinbarung einer langen, rechtlich wirksamen Festlaufzeit. Andernfalls besteht die Möglichkeit einer vorzeitigen Kündigung durch den Vermieter. Anders als bei Wohnungsmietverträgen gelten keine besonderen Schutzvorschriften für den Mieter.

Eine übliche Festlaufzeit sind dabei zehn Jahre, wobei sich drei bis vier sog. Optionszeiträume anschließen sollten. Üblich sind fünf Jahre pro Optionszeitraum. Dies stellt sicher, dass Sie das Mietverhältnis verlängern können, aber nicht müssen. In der Beratungspraxis finden sich häufig Regelungen, die eine aktive Ausübung des Optionsrechts vorsehen. Das erweist sich in aller Regel als nicht praktikabel. Über die lange Zeitspanne wird die Ausübung schlicht vergessen, der Mietvertrag wird aber von allen Parteien weiter gelebt. Die rechtlichen Folgen sind in diesen Fällen oft unklar. Die vergessene Verlängerung fällt meist erst dann auf, wenn das Mietverhältnis nicht mehr ganz harmonisch läuft. Dann sind anschließende Streitigkeiten vorprogrammiert. Diese Probleme lassen sich leicht vermeiden, indem eine automatische Verlängerung vereinbart wird, wenn der Radiologe nicht widerspricht. Diese Regelung entspricht der Erwartungshaltung ohnehin besser, da beide Seiten davon ausgehen, dass alles unverändert fortbesteht, wenn sich keiner anderweitig äußert.

Sonderkündigungsrechte

Bei aller Sicherheit, die der Mietvertrag Ihnen vermitteln muss, müssen Sie weiterhin flexibel sein, bei gewissen, unvorhersehbaren Ereignissen das Mietverhältnis beenden zu können. Andernfalls sind Sie schlimmstenfalls auf Jahre an eine Immobilie gebunden, die Sie nicht nutzen können.

In jedem Fall sollte ein Sonderkündigungsrecht für den Fall Ihrer Berufsunfähigkeit vereinbart und klargestellt werden, wann Berufsunfähigkeit vorliegt. Für den Fall des Todes des Mieters sieht das Gesetz bereits ein Sonderkündigungsrecht vor.

Etwas komplizierter wird es, wenn Sie in einer Gemeinschaftspraxis verbunden sind. Dann sollte in jedem Fall die Praxisgesellschaft als Mieter geführt werden und nicht die einzelnen Ärzte. Die Gesellschaft selbst kann aber natürlich nicht berufsunfähig werden, sodass die Klauseln hierauf angepasst werden müssen.

Außerdem sollte gerade bei Gesellschaften mit vielen Ärzten geprüft werden, ob bei Weggang eines oder mehrerer Ärzte innerhalb kurzer Zeit ein Sonderkündigungsrecht nötig wird. Ansonsten besteht das Risiko, dass die Praxis nicht mehr wirtschaftlich betrieben werden kann, das Mietverhältnis aber trotzdem weiterläuft.

Instandhaltung und Umbau

Ein weiterer zentraler Punkt ist die Aufteilung der Pflichten zur Instandhaltung zwischen Mieter und Vermieter. Zumeist wird davon ausgegangen, dass Sie als Radiologe weite Teile der Instandhaltungslast übernehmen. Dies ist bei der langen Mietdauer auch durchaus angemessen. Die Instandhaltung der Gebäudesubstanz sollte aber in jedem Fall Sache des Vermieters bleiben. Wird diese Ausnahme nicht vereinbart, können umfangreiche und teure Arbeiten in Ihren Aufgabenbereich fallen, die an sich eindeutig Sache des Eigentümers wären. Die Formulierung, dass der Vermieter für die Instandhaltung von „Dach und Fach“ verantwortlich ist, ist gebräuchlich und grundsätzlich auch zu empfehlen. Da für den Begriff aber keine einheitliche Definition existiert, muss hier Detailarbeit geleistet und möglichst gut beschrieben werden, welche Arbeiten davon abgedeckt sein sollen. Im Gegenzug zur weitgehenden Übernahme der Instandhaltung sollten Sie sich zudem das Recht einräumen lassen, kleine und mittlere bauliche Veränderungen ohne Genehmigung vornehmen zu dürfen. Nur so erhalten Sie wirklich die Möglichkeit, sich die Praxisräume langfristig nach Ihren Vorstellungen zu gestalten. Sofern für Umbaumaßnahmen in die bauliche Substanz eingegriffen werden muss, bleibt der Genehmigungsvorbehalt aber in aller Regel bestehen.