MietrechtUmbaumaßnahmen: Keine Extra-Vereinbarung, wenn Vermieter schriftlich zustimmt

Stimmt ein Vermieter dem Bauantrag des Mieters schriftlich zu, ist keine schriftliche Vereinbarung der Parteien mehr erforderlich, um die Schriftform zu wahren. Das gilt auch, wenn der Mietvertrag vorsieht, bauliche Veränderungen der Mietsache durch den Mieter bedürften der schriftlichen Zustimmung des Vermieters. Auch für Radiologie-Praxen ein relevantes Szenario (Kammergericht [KG] Berlin, Urteil vom 06.11.2023, Az. 8 U 10/23).

Sachverhalt

Ein langfristiger Gewerberaummietvertrag sah vor, dass der Vermieter baulichen Veränderungen der Mietsache durch den Mieter zustimmen musste. Der Mieter sollte die Kosten und die Verantwortung für die Baumaßnahmen tragen und das Mietobjekt nach Beendigung des Mietverhältnisses auf Verlangen des Vermieters in den ursprünglichen Zustand versetzen. Der Vermieter stimmte einer Umbaumaßnahme schriftlich zu. Daraufhin durchbrach der Mieter eine Wand, baute Bäder ein und errichtete eine Trennwand in einem Raum. Später kündigte der Vermieter das befristete Mietverhältnis deutlich vor Ablauf des Mietvertrags. Er begründete das Kündigungsrecht mit einem Schriftformverstoß bezüglich der Abreden zu den Umbaumaßnahmen. Die mieterseitigen baulichen Änderungen seien formlos vereinbart worden.

Entscheidungsgründe

Die Räumungsklage des Vermieters scheiterte. Einem Anspruch gemäß § 546 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) auf Räumung und Herausgabe stehe die Befristung des Mietverhältnisses entgegen, da die Schriftform nach § 550 S. 1 BGB gewahrt sei. Eine formschädliche Vertragsänderung im Zusammenhang mit den Baumaßnahmen liege nicht vor. Wegen der mietvertraglichen Regelung genügte eine schriftliche Zustimmung des Vermieters hierzu und es bedurfte keiner Nachtragsvereinbarung. Denn es gehe um eine einseitige Genehmigung für ein Umbaurecht des Mieters und nicht um eine zugunsten und zulasten beider Parteien getroffene Regelung zum Umbau, die nur durch eine zweiseitige Vereinbarung geändert werden könne. Der Mietvertrag sehe keine Änderung nur durch Einigung der Parteien vor. Er mache bauliche Veränderungen der Mietsache gerade nicht von einer Parteivereinbarung abhängig, sondern (nur) von einer schriftlichen Zustimmung des Vermieters, die vorliege.