Download-Dokument (Stand 2016)
Mietvertrag über eine Arztpraxis

Der Mietvertrag über eine Arztpraxis, ein Geschäftsraummietvertrag, unterliegt nur wenigen gesetzlichen Vorgaben. Mieter und Vermieter sind daher in der Gestaltung des Mietvertrags erheblich freier als die Mietparteien eines Wohnraummietvertrags. 

Mietvertrag für den Betrieb einer Arztpraxis

zwischen

Herrn/Frau … als Vermieter/in

und

Herrn/Frau Dr. … als Mieter/in

Vorbemerkung

Bei Unterzeichnung des Mietvertrags besteht für die Mieterin noch keine kassenärztliche Genehmigung. Der Mietvertrag ist daher aufschiebend bedingt durch die Erteilung der Genehmigung zur Ausübung einer Arztpraxis durch den Zulassungsausschuss der zuständigen Kassenärztlichen Vereinigung für die Mieterin. Die Mieterin sichert zu, nach Unterzeichnung unverzüglich die Zulassung zu beantragen und alles ihr Mögliche und Zumutbare vorzunehmen, um die Genehmigung zu erhalten.

§ 1 Mieträume, Mietzweck

(1) Zum Betrieb der Arztpraxis … (konkret bezeichnen, z. B. Allgemeinmediziner) sind folgende Räume vermietet: 

•	3 Behandlungsräume, 
•	1 Empfang mit Sitzgelegenheiten, 
•	1 kleines Sterilisations- und Hygienezimmer, 
•	1 Wartezimmer, 
•	1 kleines Büro, 
•	1 Personalraum, 
•	2 Toiletten.

Die vermietete Fläche beträgt ca. … m2.

(2) Sollten sich bei einer nachträglichen Vermessung Abweichungen von der obigen Größe der Mieträume ergeben, so ist keine Partei berechtigt, deswegen eine Änderung des Mietpreises zu verlangen.

(3) Der Vermieter sichert zu, dass die für den Mietzweck notwendige baurechtliche Genehmigung erteilt ist.

(4) Die Mieterin hat die Mieträume besichtigt. Der Zustand der Mieträume ist der Mieterin bekannt und gilt als von den Parteien vertraglich vereinbart. Es wurde ein Übergabeprotokoll gefertigt, aus dem sich die vorhandenen Mängel und deren Mängelbeseitigung ergeben. Das Übergabeprotokoll wird als Anlage 1 Bestandteil dieses Vertrags.

§ 2 Mietzeit

(1) Das Mietverhältnis beginnt am ... Es ist ab Unterzeichnung dieser Urkunde für eine Zeit von … Jahren abgeschlossen und endet damit am ...

(2) Die Mieterin hat ab Unterzeichnung dieses Vertrags ein zweimaliges Optionsrecht, durch einseitige Erklärung den Mietvertrag jeweils um weitere fünf Jahre zu verlängern. Die Mieterin hat die jeweilige Ausübung des Optionsrechts zwölf Monate vor Ablauf der Mietzeit durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Vermieter zu erklären. Sollte die Mieterin die Ausübung des Optionsrechts nicht fristgerecht gegenüber dem Vermieter erklären, hat der Vermieter die Mieterin aufzufordern, innerhalb von einem Monat die Erklärung abzugeben. Unterlässt der Vermieter die Aufforderung, verlängert sich die Erklärungsfrist zur Ausübung des Optionsrechts um einen Monat.

(3) Setzt die Mieterin nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so wird bereits jetzt der stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses ausdrücklich widersprochen. Die Verlängerung des Mietverhältnisses gemäß § 545 BGB ist ausgeschlossen. Das gilt sowohl für die Grundmietzeit als auch für die Optionszeiträume.

(4) Die Mieterin erhält für den Fall, dass sie ihre Berufstätigkeit als Ärztin einstellt, ein ordentliches Sonderkündigungsrecht, sofern sie die Praxisräume nicht an einen Nachfolger untervermietet oder ein Nachfolger den Mietvertrag in Abstimmung mit dem Vermieter übernimmt (vgl. hierzu § 7). Dieses Sonderkündigungsrecht kann die Mieterin mit einer Frist von sechs Monaten zum Quartalsende schriftlich ausüben. Das Sonderkündigungsrecht kann sie frühestens zum … ausüben.

§ 3 Miete

Die Nettomiete beträgt monatlich … Euro.

Alternativ Staffelmietvereinbarung:

Die anfängliche Grundmiete beträgt … Euro. Sie erhöht sich für die Dauer des befristet vereinbarten Mietverhältnisses jeweils:

mit Geltung zum ... um … Euro auf … Euro,

mit Geltung zum ... um … Euro auf … Euro,

mit Geltung zum ... um … Euro auf … Euro.

§ 4 Betriebskosten

(1) Sämtliche Betriebskosten sind von der Mieterin zu tragen. Das sind Grundsteuer, Wasser, Entwässerung, Heizungs- und Warmwasserkosten, Kosten für Personen- und Lastenaufzug, Straßenreinigung, Müllbeseitigung, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Gartenpflege, Sach- und Haftpflichtversicherungen, Hauswart, Gemeinschaftsantenne oder Breitbandkabelnetz, Hausreinigung, Ungezieferbekämpfung sowie Verwaltungskosten. Die Betriebskosten sind anteilig im Verhältnis der vermieteten Flächen zur Gesamtfläche des Gebäudes zu tragen, soweit nicht bei einer bestimmten Kostenart ein anderer Maßstab geboten ist. Soweit die Mieterin Einrichtungen nicht beansprucht, bei denen Nebenkosten anfallen, wird eine Verpflichtung zur Zahlung von Nebenabgaben nicht begründet.

(2) Der Vermieter ist berechtigt, für diese Betriebskosten monatlich angemessene Vorauszahlungen zu erheben. Diese werden mit monatlich … Euro vereinbart.

(3) Der Vermieter rechnet über die Betriebskosten unter Berücksichtigung der Vorauszahlungen jährlich nachträglich ab.

(4) Die Mieterin kann Einsicht in die Belege oder die Zusendung von Kopien gegen Erstattung der Kosten verlangen.

§ 5 Zahlung der Miete

	(1) Die Miete ist monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats kostenfrei an den Vermieter auf dessen Konto (Kontoangaben …) zu zahlen. 

(2) Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung ist die Gutschrift auf dem Konto des Vermieters maßgebend.

§ 6 Mietkaution

	(1) Die Mieterin ist verpflichtet, eine Kaution in Höhe von vier Nettokaltmieten (… Euro) zu stellen.

(2) Die Mietsicherheit kann nach Wahl der Mieterin durch verzinsliche Barkaution auf das Konto des Vermieters oder durch Hinterlegung einer unbefristeten und unter Verzicht auf die Einrede der Vorausklage gegebenen Bankbürgschaft geleistet werden.

§ 7 Aufnahme weiterer Mieter, Untervermietung

(1) Die Mieterin ist berechtigt, nach vorheriger Absprache mit dem Vermieter weitere Ärzte in die Praxis aufzunehmen und die Praxisräume als Gemeinschaftspraxis zu nutzen. Durch die Aufnahme weiterer Ärzte bleibt das Mietverhältnis unverändert.

(2) Die Mieterin ist im Falle einer Praxisnachfolge ausdrücklich dazu berechtigt, die Räume an einen nachfolgenden Arzt ebenfalls zum Betrieb einer Arztpraxis unter zu vermieten und auch in diesem Fall von ihrem zweimaligen Optionsrecht gemäß § 2 Abs. 2 Gebrauch zu machen. Die Parteien streben im Fall einer Praxisnachfolge jedoch grundsätzlich die Übernahme des Mietvertrags durch den Nachfolger an.

(3) Die Mieterin darf die Mieträume nur mit vorheriger schriftlicher Erlaubnis des Vermieters im Rahmen des Mietzwecks untervermieten. Der Vermieter kann die Erlaubnis nur aus wichtigem Grund in der Person des Dritten (z. B. mangelnde Bonität) verweigern. 

(4) Bei unbefugter Untervermietung kann der Vermieter verlangen, dass die Mieterin sobald wie möglich, spätestens jedoch binnen Monatsfrist das Untermietverhältnis kündigt. Geschieht dies nicht, so kann der Vermieter das Hauptmietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen.

§ 8 Schönheitsreparaturen

Die Mieterin übernimmt auf ihre Kosten die fachgerechte Ausführung von Schönheitsreparaturen in den Mieträumen, sofern diese durch den Gebrauch der Mietsache erforderlich sind.

§ 9 Mietminderung und Aufrechnung

(1) Die Mietminderung ist ausgeschlossen, wenn der Mietgebrauch durch Umstände beeinträchtigt wird, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. 

(2) Die Aufrechnung der Mieterin mit einer Forderung gegenüber dem Mietzins und den Nebenkosten ist nur möglich, soweit die Forderung unbestritten oder rechtskräftig festgestellt ist. Rechnet die Mieterin mit einer solchen Forderung auf, hat sie dies dem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit der nächsten Mietzahlung schriftlich anzukündigen.

§ 10 Bauliche Veränderungen und Ausbesserungen

(1) Die Mieterin darf bauliche Änderungen innerhalb und außerhalb der Mietsache, insbesondere Um- und Einbauten, Umgestaltungen, Installationen etc. nur mit schriftlicher Einwilligung des Vermieters vornehmen. Die Einwilligung darf nicht versagt werden, wenn die baulichen Änderungen für den Betrieb der Mieterin erforderlich sind und beim Vermieter nicht zu erheblichen Beeinträchtigungen führen.

(2) Erteilt der Vermieter eine solche Einwilligung, ist die Mieterin für die Einholung der baurechtlichen Genehmigung und sonstigen behördlichen Erlaubnisse bzw. Anzeigen verantwortlich und hat alle Kosten zu tragen.

(3) Der Vermieter darf Ausbesserungen und bauliche Änderungen an der Mietsache, die zu deren Erhaltung, zur Abwendung drohender Gefahren oder zur Beseitigung von Schäden notwendig werden, auch ohne Zustimmung der Mieterin vornehmen.

(4) Ausbesserungen und bauliche Änderungen, die nicht notwendig aber zweckmäßig sind, dürfen ohne Zustimmung der Mieterin nur vorgenommen werden, wenn sie die Mieterin nur unwesentlich beeinträchtigen.

(5) In den Fällen der Abs. 2 und 3 ist die Mieterin zur angemessenen Mietminderung berechtigt.

§ 11 Betreten der Mieträume durch den Vermieter

(1) Der Vermieter kann die Mieträume jederzeit betreten, wenn eine drohende Gefahr für die Mieträume oder das komplette Anwesen vorliegt. Um die Notwendigkeit unaufschiebbarer Arbeiten festzustellen, hat der Vermieter ein Betretungsrecht zu den üblichen Praxiszeiten.

(2) Will der Vermieter das Anwesen verkaufen, so darf er die Mieträume zusammen mit Kaufinteressenten an Wochentagen zu den üblichen Praxiszeiten betreten.

(3) Ist das Mietverhältnis gekündigt, so dürfen die Mieträume nach rechtzeitiger Ankündigung auch außerhalb der üblichen Praxiszeiten betreten werden.

§ 12 Werbemaßnahmen

(1) Die Mieterin ist zur Anbringung eines Praxisschildes in normaler Größe an der Hauswand und an der Praxistür auf eigene Kosten berechtigt. Durch die Erteilung dieser Einwilligung bleibt die Verpflichtung der Mieterin, gegebenenfalls erforderliche öffentlich-rechtliche Genehmigungen einzuholen, unberührt.

(2) Nach Beendigung des Mietverhältnisses dürfen die Schilder bis zur Dauer von zwölf Monaten weiterhin angebracht bleiben. Die Mieterin ist berechtigt, die Schilder mit einem Hinweis auf eine neue Anschrift zu versehen. Spätestens nach Ablauf der zwölf Monate sind die Schilder auf Kosten der Mieterin zu entfernen und der frühere Zustand ist auf Kosten der Mieterin wieder herzustellen.

§ 13 Beendigung der Mietzeit

(1) Die Mieträume sind bei Beendigung der Mietzeit in ordnungsgemäßem, besenreinem Zustand zu übergeben.

(2) Es sind ferner … Schlüssel und ... Briefkastenschlüssel  zu übergeben.

(3) Hat die Mieterin bauliche Veränderungen vorgenommen, ist sie verpflichtet, den ursprünglichen Zustand der Mieträume wieder herzustellen. Der Vermieter kann jedoch verlangen, dass die Mieterin die Veränderungen belässt, wenn der Vermieter Ersatz der Aufwendungen des Mieters in Höhe des Zeitwerts leistet.

§ 14 Außerordentliche Kündigung

(1) Jeder Vertragspartei steht das Recht zu, das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos zu kündigen.

(2) Endet das Mietverhältnis durch fristlose Kündigung durch den Vermieter, so haftet die Mieterin für den entstandenen Mietausfall höchstens bis zum Ende der vereinbarten Mietzeit.

15 Mehrere Mieter

Mehrere Personen als Mieter haften für alle Verpflichtungen aus diesem Vertrag als Gesamtschuldner.

§ 16 Tod des Mieters

Bei Tod der Mieterin haben die Erben das Recht, den Mietvertrag mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen. Alternativ steht den Erben das Recht zu, die Praxis einem anderen Arzt zu übertragen und diesen an ihrer Stelle in den Mietvertrag eintreten zu lassen. Der Vermieter hat bei Vorliegen eines wichtigen Grundes ein Widerspruchsrecht. Das Sonderkündigungsrecht Kündigungsrecht des Vermieters ist ausgeschlossen.

§ 17 Abänderung und Unwirksamkeit einzelner Vertragsbestimmungen

(1) Mündliche Nebenabreden haben die Vertragspartner nicht getroffen.

(2) Änderungen/Ergänzungen des Vertrags bedürfen zu ihrer Rechtswirksamkeit der Schriftform.

(3) Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrags ganz oder teilweise rechtlich unwirksam oder undurchführbar sein oder werden, so berührt dies die Wirksamkeit des Vertrags im Übrigen nicht. Die Parteien verpflichten sich vielmehr, in einem derartigen Fall eine wirksame oder durchführbare Bestimmung an die Stelle der 	unwirksamen oder undurchführbaren zu setzen, die dem Geist und Zweck der zu ersetzenden Bestimmung so weit wie möglich entspricht; dasselbe gilt für etwaige Vertragslücken.

_________________________________, den _______________________________

__________________________________ 	   _________________________________
(Vermieter)                                                 (Mieterin)

Wichtiger Hinweis: Der vorliegende Mustervertrag gibt nur Anregungen und beispielhafte Formulierungen. Im Einzelfall sind weitere Detailregelungen unerlässlich. Der Inhalt ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Redaktion prüft ihn regelmäßig und passt ihn gegebenenfalls an. Gleichwohl schließen wir Haftung und Gewähr aus, da die Materie komplex ist und sich ständig wandelt. Muster dienen als Vorlage und sind individuell anzupassen.

Haben Sie noch Fragen? Schreiben Sie uns: kontakt@iww.de